今日はその決め方を公開します。
まず、市場に売りに出された時点で
売り主(もしくは仲介会社)が想定した
家賃があります。
いわゆる表面利回りは
上記に基づき計算されますし、
購入時点では検討材料の
非常に大切な要素となります。
私は買付を入れる前に、
物件周辺で客付けを行っている
不動産会社数件に、
賃貸需要と売り主が設定した想定家賃について、
意見を聞きました。
ちなみに、そのときの意見としては、
一社が少し高いかもしれないというもので、
他は妥当という回答でした。
では実際に私が決定した家賃はと言うと、
まず管理会社に家賃を考えてもらいました。
当然ですが、
プロですし、
私より周辺の相場観、
需要等も把握していますので、
一番貴重な意見となります。
その結果は、室数×1,000円分の
マイナス。
うーん、オーナーには厳しい結果です。
設定理由は明確で、
同じ最寄り駅で同じ新築の
ライバルとなると目されるアパートの
家賃と比較した結果とのことです。
この一帯が供給不足の需要過多であれば、
他の物件なんて無視して家賃設定したいのですが、
そんなわけにもいきません。
しかも、今年は最寄り駅周辺で
新築＝競合が多く建てられているのも
無視出来ません。
オーナーの理想は、
出来るだけ高い家賃で、
しかも早く契約が埋まることです。
そのバランスは管理会社も明確には回答出来ません。
色々話し合ったのですが、
管理会社が提示した家賃で、
礼金１ヶ月、敷金なし、要クリーニング代
でスタートすることとしました。
そして、募集開始から約１ヶ月が経つ一月下旬に
問い合わせや内見状況を踏まえて、
募集条件の見直しを行い、
3月1週目に満室か
残り一部屋を目指すことになりました！
ローンの支払いは家賃収入に頼っています。
埋まらなければローンの支払いが出来ません。
新築の場合、
収入0の状態で
ローンの支払いが始まる
リスクがあります。
ということに最近気づきました！
おかげさまで、
オーバーローンを組んでいるため、
多少の余裕はあるとは言え、
不安も非常に大きいです。
管理会社と相談しながら、
出来るだけ早く満室になるように
工夫していきたいと思います。
ランキングに参加しています。
もしよろしければ
クリックして応援お願いします。
