私は今回の一棟目の購入にあたり、
ローンに団信はつけず、
火災&地震保険は
建物の1.6倍の額に設定しました。
今回は、
プロジェクトマネジメントに関する
国際資格である
PMP(ProjectManagementProfessional)を
用いて、
その理由を説明します。
参考
・団信の記事
・火災&地震保険の記事
保険は、不動産事業で起こり得るリスクを、
他に転嫁するために利用するものです。
PMP(ProjectManagementProfessional)
では、
リスクに対する戦略を
以下の4つと規程しています。
「回避」「転嫁」「軽減」「受容」
保険は、リスクを他者(保険会社)に
「転嫁」するものです。
団体信用生命保険
団信は、ローンを契約し、収益物件を所有、経営している
私が死ぬというリスクを、
保険会社に転嫁するものです。
私は団信を着けませんでしたので、
私が死んだ場合のリスクを
受容したことになります。
あまり考えたくはありませんが…、
私が死んだ場合、私名義の収益物件は
私の家族が相続します。
そのときは、配偶者控除の範囲内で
相続可能な見込みで、
相続税はかからないはずです。
また、ローンは保証人である妻が引き継ぎます。
私は、ローンの支払いを
物件から得る収益から行います。
では、相続した家族はどうするかと言うと、
ローンの支払いを
物件から得る収益から行います。
つまり、何も変わらないのです。
そのため、このリスクは
私は「受容」することとし、
団信はつけませんでした。
そして、これで金利は0.3%も低くなります。
火災&地震保険
これは、収益物件が
家事や地震から受ける被害と
それに伴うリスクを
保険会社に「転嫁」するものです。
前記した通り、
私は、ローンの支払いを
物件から得る収益から行いますので、
物件から収益を得られなくなると、
終わりです。
物件から得る収益から行いますので、
物件から収益を得られなくなると、
終わりです。
つまり、火事や地震で、
収益物件から収入がなくなると、
破綻です。
リスクに対して、
必ず何かの対応策が必要です。
まず「受容」することはできません。
次に、火事や地震をコントロールして
なくすことはできませんので、
「回避」することもできません。
「軽減」措置は、多少していますが、
初めての収益物件で、手持ち資金もなく、
かつ「軽減」措置に投じた金額と比較して、
増える収益の割合は低いため、
目的である収益を得るために
リスクを0に近づける程の
「軽減」措置は取れてません。
そこで、比較的安価で対策が取れる
保険を用いて
リスクを「転嫁」することにしました。
ただ、ここで一つ問題が発生しました。
火災保険と地震保険はセットなのですが、
地震保険は保険に設定した建物価格の
半分しか保障されないのです。
つまり、実際の建物価格で保険をかけた場合、
火事であれば最大で建物価格と同じ金額を貰えますが、
地震のときは建物価格の半分しが保険金を受け取れないため、
保険金だけでは建物を建て直すことができないのです。
初めての収益物件で、手持ち資金もなく、
かつ「軽減」措置に投じた金額と比較して、
増える収益の割合は低いため、
目的である収益を得るために
リスクを0に近づける程の
「軽減」措置は取れてません。
そこで、比較的安価で対策が取れる
保険を用いて
リスクを「転嫁」することにしました。
ただ、ここで一つ問題が発生しました。
火災保険と地震保険はセットなのですが、
地震保険は保険に設定した建物価格の
半分しか保障されないのです。
つまり、実際の建物価格で保険をかけた場合、
火事であれば最大で建物価格と同じ金額を貰えますが、
地震のときは建物価格の半分しが保険金を受け取れないため、
保険金だけでは建物を建て直すことができないのです。
半分は「受容」する必要があるのです。
そんなことできません。
そこで、10社以上の保険を比較し、
保障が充実し、支払い額も安く、
かつ建物価格を高く出来る保険を選び、
保険金額を
実際の建物価格の1.6倍に設定し契約することで、
出来る範囲で最大限の「転嫁」を行いました。
以上が私がリスクを踏まえて
決定した保険のまとめです。
とは言え、何も起こらずに、
保険も使用しないのが一番です。
「保険金ムダだったね」と笑いたいですね。
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