不動産投資の勉強を開始して約4ヵ月。
ここに来て
一歩目をどう踏み出せば良いか
わからなくなりました。
正確に言うと、
できるだけ初期投資はせず
(自己資金は使わず)、
キャッシュフローを生み出し、
かつ出口が見える
物件×融資の組み合わせを
一歩目に選ぶ必要があることまでは
わかりましたが、
そんな物件と融資の組み合わせが
どこにあるのかわからないのです。
そんな時期に、ある不動産業者から
新築を薦められました。
業者曰わく、新築のメリットは
・維持費がかからないため、
各種経費を差し引いたネット利回りが、
築古と比較して
より表面利回りに近い数字となる
・手間がかからない
・主に収益還元評価の金融機関から
融資を受けるため、
フルローン(もしくはそれに近い値)の
融資が受けやすい
ということでした。
新築は表面利回りが低いため、
全く検討の対象外だったのですが、
進むべき道が見えなくなっていた私は
業者の薦めに応じて
O銀行に金融資産を含めた各種属性情報を
提出してみました。
その結果は…
・融資可能額:物件価格の95％まで
・金利:約2％
んん？悪くないか？
ちなみにその業者が扱う
神奈川、東京西部の新築物件の相場は
表面利回り約8%。
早速ある物件で試算してみると、
5年後だと難しそうですが、
10年後ならトータルキャッシュフローで
プラスも見える！かも。
一筋の光が見えたか!?
と思ったのですが、
初期投資の回収には2～3年かかる試算となり、
築古木造×地銀SZと同じく、
2棟目以降を買い進めたいと思っている私には
スピード感が物足りない結果が出ました。
惜しい！！
んです。
あともう一踏ん張りな感じ。
ですが、ここに来て私の選択肢は
結果として1つ増え、
以下になりました。
①いつ出会えるかわからない
高利回り物件を待ち続ける。
②築古表面利回り12％前後
×金利3.5％フルローンに踏み出す
③新築表面利回り8％前後
×金利2％ほぼフルローンに踏み出す
…この流れだと、③！
と行きたいところですが、
実は第四の選択肢が登場します！
それは何かと言うのは、
また次回～。
引っ張るつもりはなかったのですが、
私の文才がなくて長文になってしまったので、
一旦区切らせてもらいます。
すみません。
またよろしくお願いしますー。
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